무자본 갭투자란 주범이 부동산의 매매대금(분양대금)을 임차인의 임대차(전세)보증금으로 마련하고, 위 매매대금을 지급받은 건축주는 리베이트를 분양대행업자에게 지급하며, 분양대행업자는 리베이트를 매수인과 나누어 갖는 구조입니다. 이렇게 되면, 실질 매매대금은 임대차보증금보다 더 적어질 수 밖에 없습니다.

이러한 방식은 주로 신축 오피스텔, 빌라 등을 대상으로 진행되었는데, 왜냐하면 임차인이 해당 부동산의 기존 매매대금(시세)를 알기 어렵고, 건축주로서도 약간의 리베이트를 부담하더라도 빠른 시일 내 이를 분양하고 싶기 때문에 매수인과 건축주 간 이해가 맞아떨어지기 때문입니다.

그런데 이렇게 부동산을 매수하면 임대차보증금이 수익창출의 토대가 아니라 매매대금으로 사용되어버려 사실상 이자와 같은 수입이 전혀 발생할 수 없고, 오히려 종부세나 중개수수료 등의 비용만 계속 반복하여 부담하기 때문에 부동산 가치가 상승하지 않는 이상 손해가 계속 발생할 수 밖에 없습니다.

이와 관련하여 최근 하급심에서 상당히 장문의 판결례가 선고된 내용이 있는데, 이를 요약하여 소개해드리려고 합니다.

| 의정부지방법원 2025. 2. 13. 선고 2024노3192 판결

① 사실관계

피고인은 5년간 여러 중개사무소에서 근무하며 신축 오피스텔, 빌라 등의 중개보조를 담당하였습니다. 이후 본인이 부동산 중개업체를 직접 운영하면서 위 업무를 하였습니다. 그러던 중 피고인은 본인과 같이 일하였던 K에게 위와 같은 '무자본 갭투자' 방법의 임대사업을 제안하여 2020. 10. 31. 부터 K와 함께 본 건 임대사업을 시작하였습니다. 물론 이 때는 부동산 시세상승에 따른 임대차보증금의 증액(5%)을 바탕으로 추가적인 이익을 기대하였습니다.

그러나, 피고인은 이 사업 시작할 당시 주거래 은행의 잔고가 '마이너스' 상태여서 전세기간 만료시 보증금 반환이 불가한 상태였고, 그럼에도 불구하고 500채 이상의 부동산을 '무자본 갭투자' 방식으로 매수한 후 임대하려 하였습니다. 더군다나, 이들은 임대사업자 등록을 하는 바람에 의무임대기간 중 주택양도까지 제한되는 등으로 보증금 반환을 위한 물적 토대를 만드는 일도 스스로 막았습니다.

결국 이들은 부동산 시세 하락, 세금 체납 등으로 500채가 넘는 부동산이 경매에 넘어갔으나 대부분의 임차인들은 보증금 회수가 불가능한 상황이 되었습니다.

② 피고인들의 변명 및 이에 대한 법원의 판단

이에 대해 피고인은 '본인이 다른 사업을 하고 있는데, 그 매출액을 보면 보증금을 모두 반환할 능력이 있었다'라고 주장하였습니다. 그러나 법원에서는 피고인이 이 사업을 시작하기 전 이미 정부에서 종부세 적용에 있어서 다주택자의 종부세율 인상, 공시가격 현실화 등이 이루어질 예정이어서 피고인이 예정하는 방식대로라면 거액의 세금이 부과될 것이 충분히 예견될 수 있었고, 이를 납부하지 못하면 체납으로 인한 경매절차가 진행된다는 것을 피고인이 잘 알고 있었고 실제로 그렇게 된 것을 보면 이러한 주장을 받아들일 수는 없다고 하였습니다.

더군다나 부동산 시세가 하락할 경우 위 금원을 반환 내지 납부할 별다른 계획도 없이 자기 자본의 투자 없이 임대사업을 시작한 점을 보면 처음부터 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 인정하였습니다.

한편, 피고인들은 세금체납문제가 발생한 이후 임대차계약들에 한하여 기망행위 및 편취의 범의가 인정된다고 주장하였으나, 법원에서는 소위 '돌려막기'방식으로 보증금을 반환하는 것은 임차인이 기대하는 정상적인 보증금 반환의 방법이라고 볼 수 없으므로 이 사업으로 진행된 전체 임대차보증금 취득행위에 대한 사기죄를 인정하였습니다.

이외 이 사안은 꽤 복잡한 추가적인 쟁점이 있어 판결문이 66페이지에 달하지만 핵심적인 내용만 정리를 하면 위와 같이 정리를 할 수 있습니다.

위에서 소개해드린 사건은 매수인인 피고인 등이 분양대행업자 등을 통하여 매수의사를 표시하고 이미 임차인과 건축주 간 임대차계약이 체결된 물건들을 보증금 = 매수대금 조건으로 매수를 한 것인데, 이 과정에서 임차인에게 매수인의 변동을 고지하지 아니한 것이 묵시적으로 임차인을 속인 것이 아닌지도 쟁점이 되었습니다.

위 사안에서는 이에 대한 고지의무를 인정하여 묵시적 기망에 의한 사기죄 또한 인정하였습니다.

왜냐하면 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 주택 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의를 제기할 수 있기 때문입니다. 그리고 이의제기를 하지 아니한 것 자체를 '처분행위'로 보아 보증금 전액에 대한 사기죄를 인정하였습니다.

무자본 갭투자 자체만으로는 사기죄가 성립된다고 볼 수 없지만, 이를 임차인들에게 제대로 고지했는지 여부에 따라 사기죄의 성립이 달라진다고 할 것입니다.

결국 고소를 하는 쪽이나, 방어를 하는 쪽이나 포인트를 어디에 두어야 하는지를 확인하여 공격 또는 방어를 하여야 효과적인 법적 공방을 할 수 있다는 결론이 됩니다.

위에서 소개한 무자본 갭투자는 사실 사기죄에서의 핵심 쟁점 대부분을 관통하고 있습니다. 당사자가 이러한 사실관계에 놓인 경우 변호인의 도움 없이 이를 헤쳐가기에는 불가능에 가깝습니다.

정확하게 사실관계를 이해하고 하급심 판례에 대한 이해도도 명확해야만 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.

사기죄, 무자본 갭투자에 대한 궁금한 점이 있으신 분들은 대전변호사 김규백 변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.