오늘은 소위 '신탁'을 이용한 전세사기 유형을 소개해드리고 이에 효과적으로 대처하였던 성공사례를 소개해드리고자 합니다.

 “ 1. 신탁사기의 구조

구조는 대략 이렇습니다. 일반적으로 임차인은 전세계약을 체결할 때 임대인이 소유자와 동일한지 확인합니다. 그런데 등기부등본을 살펴보았더니 이 사건 부동산은 신탁이 되어있고 소유권자는 신탁회사로 등기가 되어있습니다. 그렇다면, 원칙적으로 임차인은 소유권자인 신탁회사와 이 사건 임대차계약을 체결하는 것이 정상입니다.

신탁계약이 어떻게 체결되고 왜 체결되는지를 살펴봐야 하는데, 일단 신탁회사가 돈을 투자하여 이 사건 부동산을 매수합니다. 그런데, 여기서의 '돈'은 사실상 신탁회사와 내부적으로 신탁계약을 맺은 신탁자가 빌리는 것입니다. 즉, 신탁회사가 수탁받은 부동산을 운용하여 수익을 얻으면 대출원리금만큼 수익금에서 충당하고 나머지 수익금은 신탁자에게 지급하는 개념입니다. 그리고 이렇게 대출원리금이 모두 갚아지면 신탁계약은 종료되고 소유권은 신탁자에게 이전됩니다.

여기서 신탁자가 아직 소유권자가 신탁자에게 넘어오지 않은 상태에서 신탁자 명의로 임차인과 임대차계약을 맺은 경우가 큰 문제가 됩니다. 신탁자가 대출원리금을 꾸준히 갚는 등의 절차가 이루어지면 큰 문제가 없지만 신탁자가 대출원리금 변제를 포기할 경우 신탁회사는 부동산을 공매에 붙이게 되는데 임차인은 적법한 임대차계약자가 아니기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력, 우선변제권등이 그야말로 전무합니다. 심지어 소액보증금조차도 보장받을 수 없습니다. 결국 공매절차가 완료되면 임차인은 집을 꼼짝없이 명도해주어야 합니다.

 “ 2. 신탁사기가 의심되는 경우 임차인이 할 수 있는 구제수단 ( = 성공사례 )

김규백 변호사가 최근에 수행한 사건 역시 신탁자가 수탁자의 동의를 받았다고 하면서 수탁자의 위임장등을 구비하여 놓은 상태에서 수일 내로 신탁자에게로 명의환원을 약속한 상태에서 신탁자와 임대차계약을 체결하였는데, 수탁자는 약속한 시일이 되었는데도 신탁계약 해지를 차일피일 미루면서 의뢰인에게 시간만 달라고 요구하는 상황이었습니다.

신탁자와 임대차계약을 체결한 의뢰인은 임대차계약 체결 뒤에야 수탁자가 이 사건 임대차계약에 동의한 바가 전혀 없다는 사실을 알게 되었고 임대차계약을 종용했던 신탁자와 부동산중개업자를 경찰에 고소함과 동시에 전세사기로 번질 가능성이 있다고 판단하여 사전에 채권가압류를 신속히 진행하기로 하였습니다.

김규백 변호사는 고민 끝에 신탁자가 아직 신탁회사로부터 일부 세대에 대한 수익금을 수령하고 있을 것이라는 결론에 도달하였고, 이에 신탁자가 수탁자에게서 받는 신탁이익금채권에 대한 가압류​를 신청하였고, 가압류는 곧바로 받아들여졌습니다.

심지어 채권가압류여서 통상 청구금액의 30~40%의 현금공탁을 요구하는 일반적인 사례와는 달리 이 사건은 전액 '보증보험증권'으로 보증공탁을 갈음할 것을 명하여서 채권자는 더욱 부담을 덜 수 있게 되었습니다.

수익금채권이 막혀버린 채무자는 그제서야 부랴부랴 곧바로 채권자의 임대차보증금을 반환하였고, 채권자는 안전하게 임대차보증금을 지킬 수 있었습니다.

“ 3. 신탁부동산에 전세계약을 체결할 때 주의할 점

① 신탁원부를 반드시 봐야 합니다. 즉 등기사항전부증명서에 소유자가 신탁회사인 경우 반드시 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 신탁원부를 별도로 발급받아 대출받은 금액이 정확히 얼마인지, 신탁자의 권한이 어디까지인지 확인할 필요가 있습니다. 이것이 어렵다면 수탁자에 직접 연락을 하면 정상적인 수탁회사들은 신탁자가 실제로 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 여부 부터 친절하게 설명을 하여주는 경우가 많습니다. 신탁자들이 보통 전세계약을 할 때 수탁자의 위임장이나 동의서를 들고 오는 경우가 많은데 무작정 이를 맞다고 과신하지 말고 수탁회사에 반드시 확인해야 합니다.

② 신탁자가 이 사건 부동산 외에도 여러 건을 신탁하고 있다면 어떠한 아파트에 신탁을 하고 있는지 중개업자 등을 통해서 확인할 필요성이 있습니다. 왜냐하면 신탁자가 여러 건을 신탁하고 있다면 위와 같이 신탁이익에 대한 가압류를 통해 피해금원 회수가 가능하기 때문입니다.