지난 1~2년간 전세사기에 대한 형사사건이 그야말로 '폭발'했다고 해도 과언이 아닐 정도로 많아졌습니다. 심지어 어떤 날에는 제가 사무실에 출근해서 아침부터 저녁까지 전세사기에 대한 상담을 하다가 하루가 끝나기도 할 정도였습니다.

제각각 처한 상황이 조금씩 다르기는 했지만 이 분들의 목표는 '​전세보증금 회수'에 있었습니다. 결국 임대인을 사기죄로 고소하는 것도 궁극적으로는 본인의 전세보증금을 조금이라도 회수할 수 있지 않을까라는 기대에서 진행되는 것이지요.

그런데 섣불리 사기죄로 고소를 했다가 편취의 고의가 인정되지 않아 사기죄가 무혐의가 나는 경우 불법행위가 성립되지 않기 때문에 임대인에 대한 전세보증금반환청구에서 승소하더라도 임대인이 파산이나 회생을 통한 면책 절차를 거치게 되면 보증금의 거의 대부분을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 물론 불법행위가 성립하여 보증금이 비면책채권이 되고 파산회생을 거쳐도 소멸되지 않는 채권이 된다고 하더라도 임대인이 무자력으로 재산이 없다면 보증금 회수가 불가능한 것은 마찬가지이기는 합니다.

결국, 이러한 경우 임차인은 다른 곳에 눈을 돌릴 수 밖에 없는데 임대차계약을 중개했던 공인중개사 및 해당 공인중개사와 공제계약을 체결한 협회에 손해배상책임을 묻는 소송이 많아지고 있습니다. 특히 협회는 공제계약 범위 내에서는 무자력일 가능성이 거의 없기에 승소만 한다면 회수 가능성이 높아 가능만 하다면 공인중개사와 협회까지 민사소송 피고로서 책임을 물으려 하는 경우가 많습니다.

그런데 자칫 잘못했다가는 민사소송에서 패소하고 상대방의 소송비용까지 물어줘야 하는 골치아픈 상황이 벌어질 수도 있습니다.

소송 시작전에 살펴봐야 하는 몇 가지 사항에 대해 최대한 알기 쉽게 설명해드리려고 합니다.

​“ 선순위 보증금을 허위로 고지한다고 하여 무조건 손해배상책임이 인정되지는 않음 ”

대부분의 전세사기는 주로 다가구주택에서 벌어지는 경우가 많습니다. 임대인이 정확하게 고지를 안 하면 임차인이 선순위보증금을 알 수 없는 구조 때문에 그렇습니다. 확정일자 부여현황을 관공서에서 발급받아 볼 수 있지만 계약전이라면 임대인의 동의가 있어야 하기에 과거에는 다소 껄끄러웠던 것도 사실입니다.

다가구주택에서 선순위보증금은 매우 중요합니다. 결국 건물 전체에 잡혀있는 근저당권의 채권최고액 + 선순위보증금이 건물시가의 70% 미만 정도가 되어야 안전한데, 30%는 건물에 잡힐 지도 모르는 최선순위 소액보증금이나 확정일자부 임차인보다 선순위인 국세 압류 등이 잡힐 경우 등을 대비하여야 하기 때문입니다.

그렇다면 선순위보증금을 부정확하게 이야기하면 당연히 처벌받거나 손해배상책임이 인정되어야 하는 것 아니야? 라고 생각하실 수 있겠지만, 꼭 그런 것은 아닙니다.

특히 부동산 중개업자의 경우 원칙적으로 임대인이 작정하고 허위의 선순위보증금을 이야기하면 그 이상 정확하게 알 수 있는 방법이 많지는 않습니다.

예를 들어 선순위보증금을 실제보다 과소하게 임차인에게 고지하였더라도, 근저당권의 채권최고액 + (실제) 선순위보증금이 건물의 감정평가액(근저당권설정시 감정평가액이 나오게 됩니다)에 근접하거나 조금 못 미치는 수준이라면 선순위보증금을 실제로 이야기했다고 하여도 상황에 따라서는 임차인이 배당을 받을 수 있는 상황이기 때문에 이런 경우는 손해배상책임이 인정되지 않을 수 있는 겁니다.

“ 예상외의 변수 = 소액보증금 최우선변제권 ”

건물에 호실이 많으면 소액보증금 최우선변제권이 예상 밖의 변수가 됩니다. 위와 같이 근저당권의 채권최고액 + (실제) 선순위보증금이 감정평가액보다 낮아도 임차인 이후에 계약을 체결한 사람들의 소액보증금이 많으면 그만큼 내 보증금의 순위는 뒤로 밀립니다.

문제는 내가 계약 당시에는 소액보증금이 없었기 때문에 소액보증금이 많아서 배당 못 받는 문제를 딱히 사기로 의율하거나 손해배상책임을 물을 수 없다는 데 있습니다.

다만, 임대차계약 당시 모든 호실을 다 전세로 놓겠다는 등의 약속이 있었던 경우라면 상황이 달라질 수는 있습니다.

“ 임차인에게도 책임은 있다 ”

 어렵게 중개사나 협회의 책임을 인정한다고 하더라도 법원에서는 임차인의 과실을 물어 대부분 임차인이 청구하는 금원의 일부만을 인정하는 경우가 많습니다.

즉, 임차인 또한 계약 당사자로서 스스로 임대차계약 목적물을 조사, 확인할 책임이 있고, 특히 다가구주택의 경우 다수의 기존 세입자들이 있을 것임을 충분히 인식하였을 것이므로 임차인 스스로 이 사건 부동산의 시가 및 권리관계 등을 조사, 확인하거나 임대인이나 중개인에게 선순위 근저당권이나 임대차보증금의 액수 등을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하는 방법 등으로 임대차보증금의 회수 불능 또는 곤란의 위험을 최소화할 조치를 강구하였어야 합니다.

또한, 선순위 근저당권의 채권최고액과 고지받은 임차보증금의 합계액을 고려할 때 언제든 경매가 진행될 수 있고 만약 유찰이 되면 시세보다 훨씬 못 미칠 가능성도 있기에 임차인으로서는 추가 임차인의 존재나 경매절차에서의 유찰이나 배당 가능성 등을 통상의 경우보다 더욱 주의깊게 확인하였어야 한다는 것이 판례의 입장이기도 합니다.

전세사기를 풀어나가는 여러 방법이 있지만, 개별적인 상황에 따라 풀어나가는 방법이 천차만별이기 때문에 특정 action을 취하기 전에 반드시 형사전문변호사의 전체적인 조력을 받고 절차를 진행하시는 것이 좋습니다.

특히 전세사기는 시간이 생명이고 피해자들 중 먼저 움직이는 사람이 무조건 먼저 배당받아갈 확률이 높기 때문에 철저하게 확인하고 기민하게 움직여야 합니다.

결국 형사사건과 민사사건을 두루 접해보고 적재적소의 방법을 사용할 줄 아는 법률전문가를 만나야만 권리회수 가능성이 높아집니다.

전세사기로 고민중이시라면? 회수 방법이 고민이시라면??

언제든 법률사무소 블레싱 김규백 변호사에게 상담을 요청해보시기 바랍니다.

고민보다는, 상담이 빠릅니다.